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임대차 3법 알아보기

임대차 정의

임대차는 당사자가 상대방에게 목적물을 사용 및 수익하게 할 것을 약속하고 상대방이 이에 관해 차임을 지급할 것을 약속함으로써 그 효력이 발생하는 계약입니다.이 내용은 민법 제618조에 자세히 기록되어 있습니다. 임대차계약은 민법이 정하고 있는 15개의 전형계약(최근 신설된 여행계약까지 포함) 중의 하나입니다. 즉, 물권에 속하는 전세권과 대응되는 임차권을 발생시키는 계약이라 볼 수 있습니다.

임대차는 목적물을 사용 수익한 후 이를 반환하는 계속적 급부를 내용으로 하는 계속적 계약관계입니다.

물건을 사용 수익한 후 이를 반환하는 법률관계로는 채권관계인 임대차 이외에 물권관계인 지상권과 전세권도 있습니다. 물권인 지상권, 전세권과 달리 임차권은 임대인에 대한 권리인 채권일 뿐입니다.
임차권은 배타성이 없다. 따라서 임차물에 대한 매매, 교환, 증여가 있게 되면, 임대차는 효력을 상실합니다.
임대차는 양도성이 제한됩니다. 임대인의 동의가 없으면 임차권을 양도하거나 전대하지 못합니다.(제629조 제1항).
라는 특성이 있습니다.

임대차 3법이란?

임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제 등을 골자로 한 법안으로 계약갱신청구권 입니다. 그리고 전월세 상한제를 골자로 한 주택임대차보호법 개정안과 전월세 신고제를 골자로 한 부동산거래신고 등에 관한 법률 개정안이 이에 포함됩니다.

주택임대차보호법 개정안

전세·월 세 상한제와 계약 갱신 청구권제를 도입하는 내용의 "주택 임대차 보호 법"개정안은 5건이 발의됐습니다. 개정안에는 계약 갱신 시에 기존 임대료 5%이상 인상을 금지하는 내용과 물가 상승률 등을 고려하여 5%보다는 상승률을 낮추는 내용 등이 포함되어 있습니다.

계약 갱신 청구권제의 경우 민주당 의원들이 2회 연장(2+2년) 하는 방안을 제시하고 기약 없이 연장하는 법안을 제출했습니다. 정의당 심상정 의원은 임대차 보증 기간을 2년부터 3년으로 늘리고 이를 2회 연장할 수 있게 하면서 임대료를 증액할 때는 직전 연도의 물가 상승률을 초과하지 않도록 하는 내용의 법안을 제출했습니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안

박상혁 더불어민주당 의원이 2020년 7월 6일 대표 발의한 전월세신고제를 골자로 한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안은 앞으로 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고하도록 했습니다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 해도 임대차 계약 신고를 한 것으로 처리하는 방안도 담겼습니다. 다만 전월세신고제가 도입된다고 해도 모든 지역과 모든 주택을 대상으로 하는 것은 아니며, 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했습니다.

현실화된 임대차 3법

28일 드디어 전월세 상한제 등의 내용을 담은 임대차 3법이 모두 상임위 문턱을 넘었습니다.

국회 법제사법위원회는 오늘(29일) 전체회의를 열어 주택임대차보호법 개정안을 통과시켰습니다. 이 개정안은 임대차 3법 중 계약갱신 청구권, 전월세 상한제에 관한 내용입니다.

어제(28일) 전월세 신고제를 도입하는 내용의 부동산 거래 신고 등에 관한 법 개정안이 처리된 데 이어 해당 개정안도 통과돼 임대차 3법이 모두 상임위를 통과한 셈이 됐습니다. 이에 따라 3개 법안은 다음 달 4일로 예정된 국회 본회의로 넘어갑니다.

전월세 상한제에는 기존 2년 계약이 끝난 세입자는 추가로 2년 계약 연장을 보장받을 수 있도록 하는 내용이 포함되어 있습니다. 또한 이 제도에 따르면 집주인은 직전 계약의 임대료 중 5% 이내에서 지방자치단체가 조례로 정한 상한선까지 임대료를 인상할 수 있습니다.

계약갱신청구권에는 임차인이 집주인이나 직계존비속이 주택에 실제로 거주하는 경우에는 계약갱신청구를 거부하고 실제로 거주하지 않음에도 임차인을 내보내거나 갱신으로 계약이 유지된 기간에 새로운 임차인을 받게 되면 손해배상을 청구할 수 있습니다는 내용이 포함됩니다.

한편 이날 법안 처리는 미래통합당 법사위원들의 강력 반발로 퇴장해 전날과 마찬가지로 여당 단독으로 진행됐습니다. 이로서 임대차 3법은 현실화가 되었습니다.

부작용 최소화할 수 있을까

계약갱신청구권은 기존 계약한 세입자도 행사할 수 있습니다. 이에 대해 일각에서는 소급 적용 논란이 일고 있지만 정부 여당은 존속 중인 계약에 대한 규정이어서 소급 적용과는 차이가 있습니다는 입장을 보이고 있습니다.

무엇보다 기존 계약자에게 적용하지 않으면 집주인들이 가급적 새 세입자를 고용해 임대료를 한꺼번에 올리는 부작용이 우려되고 있습니다.

서울시의 전세가격 연간 상승률은 1988년 7.3%에서 1989년 23.7%로 뛰었고 1990년에도 16.2%로 높았습니다. 이번 임대차 3법으로 또 한번 전세가격이 오르지 않을까 우려하는 분위기입니다.

계약갱신청구권은 계약만료 6개월~1개월 전에 행사할 수 있습니다. 이는 집주인이 묵시적 계약 갱신을 거부할 수 있는 기간을 설정한 법조항을 준용한 것입니다.

그러나 묵시적 계약갱신과 관련한 법조항이 12월 개정돼 해당 기간이 계약 만료 6개월~2개월로 바뀌면 계약갱신청구권 행사 기간도 만료 6개월~2개월 전으로 바뀌게 됩니다.

세입자는 계약을 연장하고 나서 필요에 따라 계약기간이 남아 있더라도 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.

계약갱신청구권제는 이미 다른 법으로 도입돼 운영되고 있습니다. 2001년 상가건물임대차보호법이 제정돼 횟수에 관계없이 10년간 임대차계약을 갱신할 수 있도록 하는 계약갱신청구권제가 시행됐습니다.

의원들이 제출한 법안에서 제시한 계약갱신권 기간은 4년(2+2) 외에 6년(2+2+2) 무제한 등으로 다양했지만 결국 가장 낮은 수준인 2+2가 선정됐습니다.

계약갱신청구권 도입을 통해 임대차 존속기간이 길어지면 집주인들이 미리 임대료를 대폭 올리고 시작하려는 경향이 강해져 신규계약 임대료가 비싸져 오히려 세입자에게 불리할 수 있습니다는 점 등이 고려됐습니다.

법무부의 지난해 주택임대차계약갱신청구권 도입의 영향에 관한 연구 결과에 따르면 계약갱신청구권과 전월세 상한제 동시 도입 시 초기 임대료 변동률은 임대료 성장률 가정(211%)에 따라 4년간(2+2) 안은 1.67-8.32%이지만 6년간(2+2+2) 안은 3.5319.43%로 높아질 것으로 추정됩니다.

갱신 때 임대료 증액 한도를 기존 계약액의 5%로 제한하되 지자체가 필요하다고 판단하면 5% 내에서 다시 한도를 정하도록 한 것은 일부 의원이 제시한 표준임대료 제도를 도입하지 않되 지역 실정에 따라 제도를 탄력적으로 운영하도록 하는 절충점을 찾았기 때문입니다.

자치단체의 자율 판단에 따라 임대료 증액 상한을 5%보다 더 낮게 설정할 수 있도록 함에 따라 전월세 가격이 급등하는 서울 등 수도권에서는 상한이 더 낮아질 수 있습니다.