종합부동산세 과세대상

종합부동산세

종합부동산세는 지방재정의 균형과 건전한 국가경제 실현을 위해 부동산 보유세 과세의 공정성을 높이고 부동산 가격을 안정시킨다는 취지로 2005년 6월 시행된 국세 중 하나입니다. 지자체가 부과하는 종합토지세 외에 일정 기준을 초과하는 주택과 토지 소유자에게 국세청이 별도로 부과하는 세금입니다.

1단계에서는 시·군·구에서 낮은 세율로 토지를 많이 소유한 사람에게 재산세가 부과되고, 2단계에서는 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 소유한 사람에게 국세인 종합부동산세가 더 높은 세율로 부과됩니다는 의미입니다.더 높은 비율로 이음새김을 하다 종부세 역시 고가 부동산을 많이 보유한 사람에게 거액의 세금을 거둬 부동산 과다 보유와 투기를 억제하기 위한 것입니다. 

2005년 시행 당시 개별 부동산 소유자에게 공시가격 9억원 이상 주택, 공시가격 6억원 이상 토지, 공시지가 40억원 이상 사업용 토지가 부과됬습니다. 또 개인이 소유한 주택·토지·업무용 건물의 별도 합계가 재산형식별 기준액을 초과할 경우 초과금액에 따라 1~4%의 세금이 부과됬습니다.

2006년 이후 종부세 과세표준이 개인별 방식에서 세대별 방식으로 바뀌었지만 2008년 말 전체 가구비중이 위헌 판정을 받은 이후 다시 개인별 기준으로 바뀌었다. 또 재산세와 별도로 공시가격 6억원 이상 주택, 1가구 1주택자 3억원 추가 토지, 공시가격 5억원 이상 토지, 80억원 이상 사업용 토지 등을 과세표준으로 변경했습니다.

종합부동산세 과세대상

종합부동산세 과세대상은 부속토지를 포함한 주택, 종합합산토지, 별도합산토지 로 구분해서 각각의 공시가격을 합산하고 일정 공제금액을 초과할 시 과세대상이 됩니다.

1. 주택

① 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액

②  1세대 1주택자의 경우 공시가격에서 9억원을 공제한 금액

※ 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택에 대하여는 9.16일 부터 9.30일 까지 관할세무서장에게 합산배제신고하는 경우 종합부동산세 과세대상에서 제외됩됩니다.

2. 토지

① 종합합산토지는 공시가격 합산액에서 5억원 공제

② 별도합산토지는 공가가격 합산액에서 80억원 공제

종합부동산세 과세대상에 대한 자세한 내용은 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

종합부동산세 계산방법

종합부동산세 계산방법은 다음과 같습니다. 총 7단계로 알아볼 수 있습니다.

1. 종합부동산세는 공시가격을 기준으로 하기 때문에 개인 명의로 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산합니다.
2. 공제액을 계산합니다. 법에서 6억원 초과 부분에 대해서만 과세합니다고 했으므로 1.에서 계산한 공시가격에서 6억원을 뺀다. 그러나 1세대가 1가구를 소유하고 1가구를 단독 명의로 보유하면 9억 원을 차감하여 계산합니다.
3. ​이 금액에서 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세 표준이라고 하며 2020년에 적용되는 공정시장가액비율은 90%다. 그 후 2021년에 95%, 2022년에 100%로 증가할 겁니다.
4. 만약 본인이 소유한 2가구의 공시가격 합산금액이 9억 원이라치면, 9억 원에서 6억 원을 차감한 금액에 90퍼센트를 곱한 2억7000만 원이 2020년 기준 종합 부동산세의 과세표준이 됩니다. 2020년 공시지가가 모두 공시되므로 각자 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산하면 과세표준액을 구할 수 있습니다.
5. 그러니 이렇게 합산하는 경우 합산배재대상임대 등록한 주택은 공시가격에서 제외합니다. 이때 합산배제 대상 임대등록을 한 주택이란 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 관할 지방자치단체에 등록하고 「소득세법」에 따라 관할 세무서에 등록을 마치는 경우를 말합니다. 여기에 예외가 있습니다.2018년 9월 13일 이후 계약·취득한 주택에 대해서는 임대 등록을 해도 종합 부동산세를 계산할 때 공시가격을 합산해 계산하게 됩니다.
6. ​과세표준을 구했으면 개인에게 적용되는 세율을 곱해 계산하게 됩니다. 조정대상지역에 보유한 주택이 2주택 이상 또는 전체 3주택 이상일 경우 그렇지 않은 경우보다 높은 세율로 계산한 종합부동산세액이 적용됩니다. 위에서 본 2억7000만원이 과세표준이라면 일반적이라면 0.5%의 세율을 적용하므로 135만원의 세액이 계산됩니다. 다주택자는 0.6%의 세율을 적용하기 때문에  162만원이 계산됩니다. 물론 이 금액을 모두 내지는 않습니다.
7. ​종합 부동산세에서 납세의무자는 주택분 재산세를 납부한 사람이 되므로 보유한 주택에 대해 7월과 9월에 걸쳐 이미 재산세를 납부했을 것입니다.그 주택에 대해 종합 부동산세를 납후하는 것이므로 중복계산되는 부분은 제외합니다.이것을 공제할 재산세액이라하고 법률의 규정에 따라서 계산합니다.